가등기말소 예고등기 낙찰물건의 관점

가등기말소 예고등기 낙찰물건의 관점

 

 

(●1심 승소판결에 대한 섣부른 판단은 금물)

서울중앙지방법원 경매1계 2008타경1254* 강제경매사건에서 새로운 사례가 생겼다.

채권자는 **보증기금(청구액 21억2109만원)이고 소유자/채무자는 ***이다.

서울 강남구 일원동 719 수서푸른마을아파트 102동 14층 140*호 아파트(1994.3.5 보존)

32평형 감정가액 9억 2008.10.21 낙찰가액 601,500,000원(66.8% 응찰1명 최고가매수인 ***) 낙찰물건에 대하여 관점을 분석해 보고자 한다.

관점 1. 가등기와 예고등기(가등기말소) ➞

항소심 2008나43260 2008.12. 2. 판결선고 원고패

부동산등기부상 1994. 3. 30 소유권이전 최 * 식

㉮ 소유권이전청구권가등기 1994. 3. 31 권리자 원 * 연

㉯ 가등기소유권이전청구권가처분 1998. 10. 26 피보전권리 사해행위취소로

인한 가등기말소등기청구권 신용보증기금

㉰ 가등기소유권이전청구권가처분 2008. 7. 9 피보전권리 소유권이전청구권 가등기의 말소등기청구권 서울보증보험

㉱ 가압류 1994. 10. 29 신용보증기금

㉳ 가압류 1995. 1. 9 대한보증보험

㉴ 가압류(건물에만) 1996. 3. 9 조흥은행

㉵ 가압류 1996. 8. 2 제일은행

㉶ 가압류 1997. 5. 17 한국상업은행

㉷ 가압류 2003. 8. 16 서울보증보험

㉸ 가등기말소예고등기 2006. 9. 11 2006.8.21서울중앙지방법원에 소제기(2006가단313747)

㉹ 가압류 2006. 12. 26 한국리스여신주식회사

㉺ 강제경매개시결정 2008. 4. 28 서울중앙지법2008타경12546

관점 2. 낙찰자 2008. 10. 21 * * * 601,500,000

2008. 10. 27 매각허가불허가신청서 제출

2008. 10. 28 매각허가결정

2008. 12. 2 대금납입연기신청 제출

[**옥션 현장분석보고서(2008. 8. 6.): 가등기말소 2006가단313747

원고승소판결 2007. 12. 18. 고로 권리분석상 하자 없는 것으로 판단]

관점 3. 항소심(2008나4260)판결선고 2008.12.2. 뒤집힘 원고 패

 

그렇다면, 최고가매수신고인은 잔금을 납부할 것인가?

아니면 대금을 미납하므로 위 낙찰물건을 포기할 것인가?

2008.12.2. 가등기말소(예고등기)사건의 항소심(서울중앙지방법원 2008나4260)의 판결선고

결과 원고가 패소했다. 2007.12.18. 위 가등기말소청구사건은 1심에서 승소판결 선고가 있었는데 예상을 깨고 항소심에서 원고가 패소했다.

위 항소심 판결 선고일과 같은 날인 12.2.에 최고가매수인은 ‘낙찰대금납입연기신청’을 했는데 이때에 위 항소심에서 선고한 판결내용을 알고서 위 대금납부연기신청을 한 것인지, 아니면 이를 모른 채로 연기신청을 한 것인지가 궁금하다.

후자라고 하드라도 잔대금을 미납하면 위 낙찰물건을 포기하는 것이고 결과적으로 5760만원만 손해로 끝낼 것인지, 아니면 대금을 그대로 납부(다음 재경매 기일 3일전까지)할 것인지가 관심사이다.

한편, 원고 측은 대법원에 상고를 할 것인지, 상고한다면 앞으로 1년은 더 소요될 것이다.

만약 대법원에서도 원고가 패소하고 가등기권자가 승소한다면, 이 물건은 가등기권자가 본 등기하므로 소유권이 넘어갈 수도 있고 현소유자와 상계합의 처리할 수도 있을 것 같다.

현소유자가 소유권이전 받은 날이 등기부상 1994.3.30.인데 그 다음날인 1994.3.31.에 가등기가 올라가 있다. 이 가등기일로부터 4년 7개월만인 1998.10.26.에 가처분이 있었고, 또 이로부터 7년 1개월만인 2006.9.11.에 예고등기가 올라갔다.

1994.3.31. 이 사건 가등기일로부터 12년 5개월만인 2006.8.21.에 가등기말소청구 소장이 서울중앙지방법원(2006가단31374)에 접수되었다.

소가가 20,606,578원인 것으로 보아 이는 가등기권자의 채권액인 것으로 유추할 수 있는 것인지도 의문이다.

이 사건에서 상식적으로는 낙찰자(최고가매수신고인)를 이해하기가 쉽지 않다.

첫째: 왜 아무도 접근하지 않는 가등기말소예고등기경매물건에 그가 단독으로 응찰했는가?

둘째: 2008.10.28.매각허가결정이 날 것을 알았을 것인데 하루 전에 매각불허가신청을 왜 했는가?

셋째: 2008.12.2. 가등기권자 위 항소심판결에서 승소한 것을 알고서도 낙찰자는 정반대로 같은 날에 잔대금납부기일연기신청을 했는지 등을 보아 납득되지 않는 것이다.

만일, 이 사건이 오늘 현재의 상태가 그대로 유지 종결된다면, 이 사건 채권자들은 채권액을 회수도 못한 채 탈락하고 말게 된다.

반면에 채무자(소유자) - 가등기권자 등 당사자의 입장은 반전되어 합의 등 협상 단계가 이어질 것으로 본다. 실질을 그 속을 들여다 볼 수가 없어 그냥 이쯤에서 접기로 한다. 아무튼 새로운 사례가 발생한 것만은 틀림없는 사실이다. 

[출처]경매,공매를 알면 돈이 보인다.