예고 등기 경우의 수

[경매가이드] 예고 등기 경우의 수

 

 

예고 등기는 원고가 승소하거나 패소하는 두 가지의 경우의 수가 있다.

원고가 승소하는 경우와 패소하는 경우로, 입찰 참가자 입장에서는 원고가 승소한다면 최악의 상황(어렵게 낙찰받은 물건의 소유권을 빼앗기거나 죽었던 대항력이 살아날 수 있음)이 발생할 수 있지만 원고가 패소한다면 재산권 행사하는데 아무 제약이 없다.

♣ 참여해도 되는 경우

예고 등기의 원인이 소유권에 관한 소송이든, 근저당권에 관한 소송이든 원고가 패소하면 경매 결과에 전혀 영향을 미치지 못한다. 즉, 소송 결과를 예측할 수 있다면 횡재할 수 있다.

그러나 법률 전문가가 아니거나 소송 당사자가 아닌 입찰 참가자가 예고 등기의 결과를 예측하기가 대단히 어렵다는데 문제가 있다. 뒤가 자신 없으면 때로는 못 본 척하는 것이 상책이다.

♣ 참여하면 안 되는 경우

▲ 소유권에 관한 소송

만일 원고가 이기면 낙찰자는 엉뚱한 사람의 물건을 산 경우가 돼 원고가 낙찰자를 상대로 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기하면 소유권을 빼앗기게 된다.

이미 납부한 낙찰대금은 배당을 받았던 채권자들을 상대로 부당 이득 반환 청구 소송을 통해 회수해야 한다. 즉, 물권인 소유권은 뺏기고 채권인 부당 이득 반환 청구 소송만 남게 되는 최악의 상황이 발생된다.
대부분의 예고 등기가 여기에 해당된다.

근저당권자가 임의 경매를 신청해 丙이 낙찰받았더라도 예고 등기권자 乙이 소송을 승소해 소유권을 甲으로부터 자신에게로 이전하면 낙찰자 丙은 결국 소유권을 잃게 된다.

즉, 소유권이 원인 무효이면 그 저당권 설정 역시 원인 무효이고 그 저당권에 기한 경매 자체가 무효가 될 수 있기 때문이다. 결국 낙찰자는 권리가 없는 엉뚱한 사람(甲)의 집을 취득한 경우가 된다. 소유권 예고 등기는 등기부 갑구에 표시된다.

▲ 근저당권에 관한 소송

근저당권이 말소 기준 등기일인 경우 원고가 이기면 말소 기준 등기가 변하게 돼 죽었던 대항력이 살아날 뿐만 아니라 가처분, 가등기에 기해 소유권이 박탈될 수도 있다.

말소 기준 등기 이후 설정된 근저당권이 예고 등기의 대상이라면 신경 쓸 필요가 없다. 물론 실무에서는 사례가 거의 없지만. 근저당권에 관한 다툼이 예고 등기에서 두 번째를 차지한다.

말소 기준 등기는 근저당권 甲이다. 따라서 乙의 임대차와 丙의 가처분, 丁의 근저당권은 낙찰 후 소멸되기 때문에 권리 관계는 아주 깨끗한 물건이다.

그런데 甲의 근저당권 말소 예고 등기가 기재돼 있다. 이 경우 예고 등기권자가 승소하게 되면 말소 기준 등기가 甲의 근저당권에서 丁의 근저당권으로 바뀌게 된다. 즉 죽었던 乙의 대항력이 살아나 낙찰자는 乙의 임차권을 인수해야 되고, 丙의 가처분도 소멸되지 않아 가처분권자에게 소유권을 뺏기는 최악의 상황을 맞을지도 모른다.

우리가 경매에서 예고 등기를 무서워하는 전형적인 사례다.

근저당권 예고 등기는 등기부의 을구에 표시된다.