수익형 부동산의 대표주자, 상가

 

	2007년 부동산투자 유망상품 2007-01-24
	모든 사물(事物)과 그 조건은 변한다. 부동산시장 역시 마찬가지다. 특히 올 한해는 부동산정책으로 인하여 투자환경이 크게 변할 것이다. 몇 년 전만해도 전매 가능한 분양권, 강남 일대의 재건축이 큰 인기몰이를 하였으나 근래에는 강북 뉴타운 및 재개발대상지가 투자 1순위였다.   그러나 분양가 상한제와 원가연동제 그리고 1가구 다주택자에 대한 세금강화와 담보대출 규제 등 신(新) 부동산정책으로 인하여 그 투자매력이 쇠퇴하고 있다. 또한 2주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 과표적용률 10%p 증가, 분양권 등 실거래가 신고대상 및 기간확대 등으로 인하여 부동산 투자범위 및 그 대상은 전과 같지 않다. 이렇게 달라진 부동산환경에서 투자자의 관심을 끄는 올 해의 틈새 유망상품은 무엇이 있을까.   ■ 수익형 부동산의 대표주자, 상가   상가는 임대료 수입과 부동산 가치상승이라는 두 가지 목적을 달성하는데 나무랄데 없는 수익형 부동산이다.   따라서 여유자금이 있거나 노후생활을 위한 중장년층에겐 더할 나위없는 상품. 안정적인 현금흐름을 위한 상가투자는 임대료가 가치척도의 수단이 된다. 기본적으로 상가는 장사를 하기위한 곳이므로 장사가 잘될만한 곳(위치)이 상가로서의 가치(임대료)를 높여준다.   즉 상가는 임대료 형성가치를 통해서 상가투자의 적절성을 파악해야 한다. 기존상가의 경우 임대료 조사를 통해서 상가의 가치를 측정해볼 수 있으나 이 경우 매도자에게도 상가가치가 노출되는 상황이므로 최상의 투자가 될 가능성은 희박하다.   그러므로 상가가치의 객관성을 확보하기 위해서는 투자 상품이 포함된 전체 상권의 흡인력과 향후 발전가능성을 예측할 수 있는 안목이 필요하다. 물론 이는 쉬운 일이 아니다. 특히 기존상가가 아닌 임대분양을 받아 운영하는 상가라면 시행업체의 능력도 살펴봐야 한다.   이중 투자자들이 관심을 가져야 할 것은 이 업체가 과거에 상가를 활성화해서 성공했던 경험이 있는가 하는 점이다. 업체의 입장에서는 상가를 분양하기만 하면 끝이지만, 상가투자자는 그때부터 운영능력이 중요하기 때문이다. 지금처럼 실물경제와 내수경기 위축이 지속될 수 있는 상황과 이로 인해 차별성이 심화될 조건이라면 투자리스크는 더욱 커지기 때문에 독단적인 의사결정은 피하는 것이 좋다.      [TIP] 상가권리금 종류와 주의사항   권리금은 크게 영업, 시설 그리고 바닥권리금 등 세 가지로 구분된다.   이 중 영업권리금은 점포 매도시점 이후 평균 12개월간 발생할 수 있는 전체 매출액에서 임대료와 인건비, 공과금 등을 제외한 순이익의 합계로 이를 전임차인이 갖게 된다. 그러므로 영업권리금을 책정할 때는 우선 매출장부를 확인하고 비용 등을 계산한 후에 협상에 임해야 한다.   반면 시설권리금은 점포 개점 시 인테리어, 간판, 기자재 등의 시설 투자에 대한 대가로 지불하는 비용을 말한다.   이때 주의할 점은 시설에 대한 감가상각(보통 인테리어 경우 2년, 설비의 경우는 3년)을 반드시 고려해야 한다. 정확한 감가상각액을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다.   권리금은 일반적으로 계약서상에 기재하지 않기 때문에 법적인 보장을 받을 수 없다.   대부분의 건물주들이 권리금 기재를 피하기 때문에 창업을 준비하는 임차인은 계약 전에 예산과 업종 선택 및 상권 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 때문에 권리금이 형성되어 있는 경우 주변 중개업소의 도움을 받아 기존 거래내역을 확인해야 한다. 해당 점포 주위에 위치한 유사한 업종과 같은 평수의 점포 권리금이 얼마인지, 매출액과 시설비에 비해 권리금이 적정하게 책정됐는지 현장 확인을 통해 파악하는 것이 중요하다.     ■ 다시 고개 드는 오피스텔   일반 오피스빌딩이 사무실로만 사용할 수 있게끔 설계된데 반해 오피스텔의 경우 낮에는 사무 또는 작업 공간 등 다목적공간으로 활용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 설계된 부동산 상품이다. 그러나 일부 오피스텔의 경우 주거로만 전용되어 안전, 세제 등 다양한 문제점이 양산되었다.   이에 정부는 2004년 6월 오피스텔이 주거용으로 둔갑하는 것을 막기 위해 바닥 난방금지, 업무시설 면적확대, 욕실 및 화장실 면적제한 등 오피스텔 규제책을 내놓았다. 개정안이 시행되면서 아파트 규제강화에 따른 틈새상품으로 부각되었던 오피스텔은 사실상 주거용으로의 공급이 차단되어 있는 상태였다.   그러나 2006년 발표된 11.15대책에서 기존 주택공급 부족에 따른 집값 상승이 계속됨에 따라 도심 주택수요 흡수를 위하여 오피스텔 규제를 완화하게 되었다.   그 내용을 구체화한 것은 최근 발표된 1.11대책. 전, 월세 수급조절을 위해 전용면적 15평 이하 오피스텔의 경우 바닥 난방을 허용한다는 것이다. 이러한 오피스텔 규제완화책으로 신호부부, 1인 가구 등 수요층을 대상으로 중소형 오피스텔이 틈새상품으로 다시 부각될 가능성이 높다.     [TIP] 오피스텔 소유, 1가구 2주택인가    오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물’이지만, 실제 용도는 업무용으로 분류되어 있다. 따라서 업무용을 주거용으로 전환하였을 경우 실질과세원칙에 따라 주택으로 간주하여 각종 세(稅)부담을 책정해야 한다는 것이 아직은 정부 입장이다.   소형 오피스텔에 대한 주거용 전환을 용이하게 하는 완화책이 최근 발표되었지만 이에 따른 각종 쟁점들에 대한에 대한 정부의 입장이 정리되지 않았다.   즉 유주택자가 주거용 오피스텔을 매각할 경우 1가구 2주택으로 간주하여 양도세를 중과해야 하는지와 종합부동산세 등 보유세를 산정할 때 주거용 오피스텔을 주택으로 간주하여 과세해야 할지의 여부 그리고 오피스텔 1채를 보유하고 있는 무주택자의 경우 무주택 청약자격을 유지해야 할지에 대한 부분이 해소되지 않고 있는 것이다.       [TIP] 오피스텔, 투자 전 확인사항   ⊙ 오피스텔 전용율과 주차면적을 확인하라.   ⊙ 역세권 및 배후 수요층을 파악한라.   ⊙ 평당 관리비를 비교, 계산하라.     ■ 문턱 낮아진 리모델링   재건축투자를 하고 싶지만 각종 규제와 수익성에 부담을 느낀다면 아파트 리모델링 투자는어떨까.   작년까지만 해도 리모델링을 하기 위해서는 사용검사 후 20년이 지나야했다. 그러나 2007년 상반기부터는 지은 지 15년만 넘어도 리모델링이 가능하다.   특히 재건축과는 달리 소형평형 의무비율ㆍ임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 규제가 없다는 것이 큰 메리트. 게다가 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있으며 주상복합아파트의 상가주인도 조합원으로 인정된다.   또한 아파트 리모델링은 재건축 사업에 비해 추진절차 등이 간단하며 공사기간이 짧은데다 비용도 훨씬 적게 든다는 것이 장점이다. 특히 리모델링 주택조합을 설립하기 위해서는 단지 전체 또는 동별로 3분의 2이상의 주민 동의만 얻으면 된다.   그렇다면 어떤 아파트에 투자해야 하나? 우선 리모델링 추진이 가능한 15년 이상 된 12~15층 사이 중층아파트 단지가 유리하다.   또한 계단식 보다는 복도식 소형아파트가 투자 상품으로 낫다. 복도식 아파트는 계단식보다 가격이 저렴한 편이며 설계변경 및 증축도 용이하다는 평가가 있어 여러모로 투자가치가 높을 것으로 예상되기 때문이다. 그러나 복도식 재건축 선례와 시공 검증이 많지 않은 편으로 무조건적인 평가보다는 신중하게 접근해야 할 것이다.    ▷ 리모델링 및 재건축 특징비교     구분   리모델링 재건축 특징   - 전용면적 기준 최대 30% 증축가능   - 工期(6개월~1년)가 재건축에 비해 단기   - 각종 개발부담금 및 규제 적용배제   - 조합설립(동의율 2/3)이 재건축(4/5)보다 간단   - 베란다 및 복도 등을 통해 장방형 공간구성   - 사례부족 및 시공능력 평가 검증미비   - 현대적 감각의 디자인 적용   - 리모델링에 비해 대규모 단지로 구성됨   - 개발이익환수 등 각종규제로 수익성 약화   - 안전진단 강화 및 절차와 시기가 리모델링에 비해 불리   - 신축으로 리모델링에 비해 자산가치가 높아짐   [TIP] 리모델링 주된 대상과 사례   ⊙ 서울시에서 84~92년 사이 건립된 서울 강남, 송파, 용산 등 주요 단지 내 리모델링이 가능    한 곳은 185개 단지 10만 9,000가구 정도며 분당, 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시 중 92년    이전 준공된 46개 단지 3만 7,000가구가 주된 대상이 됨   ⊙ 현재 리모델링 실적은 마포용강, 압구정 아크로빌, 이촌동 로얄맨션, 방배삼호, 방배궁전 등    총 5건이 있음     ■ 전문가의 힘을 빌린다. 부동산펀드   부동산펀드는 일반투자자들의 돈을 모아 전문가에게 맡겨 부동산이나 부동산관련 대출채권 등에 투자하여 이익배당을 받는 금융상품으로 임대형펀드, 개발대출형 펀드, 개발형 펀드, 경매형 펀드, 해외부동산펀드 등으로 구분된다.   임대형펀드는 사무용 빌딩 등을 직접사서 임대해 수익을 얻고 가격이 오른 시점에 다시 되팔아 시세차익을 올린 후 이를 배당하는 방식이기 때문에 다른 펀드 유형에 비해 경기에 민감한 편이다. 개발대출형 펀드는 오피스텔, 상가, 아파트 등을 건설하는데 필요한 자금을 대출 형식으로 빌려주고 미리 정한 금리를 받아 투자자들에게 배당하는 방식이다.   경매펀드는 법원경매나 공매에 참가해 부동산을 낙찰 받은 뒤 임대수익을 얻거나 매각해 수익을 올리는 상품이다.   반면 해외부동산펀드는 성장 잠재력이 우수한 국가들의 리츠(Reits)나 부동산 투자회사를 주 투자대상으로 하는 상품들로 수익률은 연 10% 후반대의 양호한 실적을 기록하고 있다. 이는 임대수입에 따른 배당수익과 투자부동산의 가격상승에 따른 자본이득을 추구하는 재간접 부동산펀드이기 때문이다. 이렇게 펀드에 관한 투자인식이 높아지고 직접투자형 등 다양한 부동산펀드 상품이 출시되면서 부동산 간접투자에 대한 투자자들의 관심이 높아질 것으로 보인다.     [TIP] 부동산 펀드, 실패하지 않기   부동산 펀드에 실패하지 않으려면 펀드와 부동산의 특징을 파악하고 있어야 한다. 기대치 이상의 많은 수익을 얻을 수도 있지만 이익이 보장된 수익이 아니라 오히려 원금 손실을 입을 수도 있다. 따라서 예상수익률을 그대로 믿고 가입하기 보다는 아래의 몇 가지 주의할 점을 숙지하고 투자를 결정해야 할 것이다.   ⊙ 펀드를 운용하는 전문인력이 배치되어 있는지 그리고 부동산 운용 경험이 풍부한 지   ⊙ 부동산사업의 주체인 시행회사나 시공회사의 신용도가 우량한지   ⊙ 투자 전 대상 부동산의 수익성과 안전성에 있는 지   ⊙ 단기간의 고수익보다는 멀리 내다보는 안목으로 임하는 지    ⊙ 한 펀드에 올인하는 전략보다는 안정성에 초점을 맞춰 분산투자를 하고 있는 지     ■ 글로벌 투자로 포트폴리오를 다각화한다.   올 1월 해외투자확대방안이 발표하였다. 민간의 해외주식, 부동산투자 및 기업해외진출을 활성화시킴으로써 국내 과다유동성을 흡수하고 환율을 안정시키겠다는 의도이다. 외국환거래 규정 개정이 2월 예정으로 이르면 한 달 후 개인의 투자목적 해외부동산 취득한도가 현행 100만 달러에서 300만 달러로 상향조정된다.   작년 5월 1백만 달러로 늘어난 데 이어 8개월 만에 다시 세 배나 늘어난 것이다. 특히 미성년자 투자제한도 없기 때문에 증여세 등 세금을 제대로 낸다면 4인 가족 기준으로 1,200만 달러까지도 직접투자가 가능하다. 과거 주택 위주의 투자에서 벗어나 투자대상이 대형 저택이나 상가, 땅 등 투자대상 종류가 다양해질 것으로 보인다.   또한 정부는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 우리나라만 해외부동산 투자를 제한하고 있다는 점을 감안, 오는 2008~2009년 이후 투자한도를 완전 폐지할 계획이다.   참고로 해외부동산 취득금액은 2005년, 900만 달러(29건)에서 2006년에는 5억1,400만 달러(1,268건)로 급증했다. 우리나라와 마찬가지로 해외부동산의 경우도 법체제가 복잡하며 관련 정책도 수시로 바뀌기 때문에 투자가 만만치 않다.   특히 전 세계적으로 대부분 국가의 부동산이 최근 2~3년 사이에 크게 올랐고 부동산거품논란이 제기되고 있는데다 지역부동산 전문가가 아닌 이상 향후 전망을 예측하기란 쉽지 않다. 따라서 해외부동산을 취득하려 한다면 관심국가 경제 동향과 부동산정책, 지역조건 등 기본적인 자료를 충분히 얻어야 한다. 선택의 폭이 확대된 만큼 투자의 책임이 더 커진 것이다.   ▷ 해외부동산 투자규제 완화 내용(2007년 2월 시행예정)     ㅇ투자목적 취득한도(100만 달러→300만 달러) 상향조정(외국환거래규정)    ㅇ간접투자기구를 통한 해외부동산 투자규제 완화   - 펀드의 해외투자기구(SPV) 설립 시 은행신고(외국환거래규정)    - 부동산투자회사(REIT＇s)의 해외납부 법인세 환급 허용(법인세법)       ㅇ해외부동산 취득 절차편의 도모(외국환거래규정)      하늘아래 새로운 것은 없다. 모든 것들은 변하기 마련이며 그 변화를 어떻게 파악하고 대처할 것인가는 그 참여자의 몫이다.   최근 부동산투자환경 역시 이전과는 다르게 변화과정 중에 있다. 전과 다른 투자환경에서 성공하기 위해선 명확한 계획, 탄력적인 대응, 습관과 실천력 등 성공요소를 구체적으로 살펴볼 필요가 있다. 이러한 요인들은 시장참여자들의 개개별 조건과 성향에 맞물려 투자자의 성공여부에 대한 만족도가 다르게 나타나기 때문이다.   중요한 것은 투자환경의 변화속도에 비례하여 신(新)보수적이고 고전적인 몇 가지 기본 투자원칙을 항상 고수해야 한다는 것이다.     [TIP] 기본적 투자원칙   ⊙ 실수요자 입장에서 접근하라   ⊙ 정책 및 금융환경을 주시하라   ⊙ 목표수익률을 낮춰라   ⊙ 여유자금으로 장기 투자하라     <매일경제 박상언 유엔알컨설팅대표>