實戰경매투자31-테마경매

實戰경매투자31-테마경매

1996년 법원경매에 입문해 직접 투자를 하고 여러 건의 펀드도 조성했다. 저서로는‘나는 부동산경매로 17억 벌었다’등이 있다. • 직책: GMRC 대표 • 017-341-9479 이메일 우형달 다른 글 모음 경매 관건은 ‘명도’ 거래세 인하에 숨은 속뜻 요즘 경매시장에선 무슨 일이 10.29대책으로 가격이 꺽이기 시작한 부동산이 영향으로 작년 이맘때 서울서부법원의 경매계를 보면 보통 40∼50건 정도이던 것이 2004년 11월 현재 120여건으로 급증하고 있는데 더욱 늘어날 것이라고 한다. 감정가격 또한 작년대비 10∼15%정도 낮게 감정되어 나오고 있으며, 서울과 수도권의 법원만 보아도 소위 '깡통 물건'이 즐비하다. 부동산 불황이 깊어가면서 경매시장으로 밀려드는 신건들로 인해 법원경매계가 아우성을 내지르고 있다. 당분간(본인의 판단으로는 2006년말까지)은 법원경매물건에 투자하기 유리한 환경이 조성되고 있는 가운데 도사들의 투자테크닉을 살펴본다. 1) 자기 원칙을 세워라 법원경매물건 투자 경험이 많은 사람들의 특징을 자신만의 주 종목을 반드시 가지고 있다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다. 무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다. 이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산 시장에도 돌고 도는 유행이 있다. 2) 하자있는 물건일수록 수익률도 높아 현재 법원경매물건에 입찰하는데는 모두가 평등하다. 무슨 말인가? 하면 옛날처럼 호가제 시절도 아니고, 인터넷도 발달되고, 경매강좌도 활성화되고, 경매잡지도 제대로 되어 있고, 더욱이 경매정보 유료사이트에 가입하고 마음만 먹는다면 기본적인 출발점은 속칭 '경매도사'나 초보자인 독자나 동일선상에서 출발할 수 있다. 그럼 차이는 어디서 나는 것일까? 같은 경매잡지를 한 권씩 주고 입찰하고픈 물건을 선정해보라고 하면 경매를 처음 시작한 초보자, 경매교육 잘 받고 6개월 정도 투자한 초보투자자, 3년 정도 실전경력을 가진 중급정도의 투자자, 그리고 호가제 시절부터 경매에 참가한 도사들이 우수한 물건이라고 골라내는 물건은 각자 다를 수밖에 없다. 패턴을 보면 초보자일수록 간단하면서도 입찰경쟁률이 높은 물건에 관심을 가지는데 반해, 소위 도사들은 일견 보기에는 각종 하자들 투성이로 초보자는 권리분석부터 엄두가 나지 않는 골치 아픈 물건을 선정해 “단독입찰” 하는 것을 알 수 있다. 도사들은 일반인들이 선뜻 손을 대지 않는 물건만을 전문적으로 응찰한다. 법정지상권성립여지 있음, 대지만 입찰, 세입자가 많은 물건, 인수금액이 많은 물건, 예고등기 있음, 유치권성립여지있음, 테마입찰등이 그것이다. 이런 물건들은 같은 물건보다 평균 2∼3차례이상 더 유찰되는 것이 기본이어서 고수익을 올릴 수 있을 뿐만 아니라, 단독응찰이나 낮은 경쟁률로 낙찰 받는다. 법원경매시장에서의 일종의 '틈새시장', '틈새물건'으로 바로 '특수물건'이라고 불리는 고위험 고수익상품으로 세심하고도 전문가적인 안목을 가지고 있어야만 파악할 수 있는 물건이다. 법원 부동산경매가 일반화되면서 수익률이 떨어지고 있는 상황에서도 높은 수익률을 얻고 싶다면 이러한 특수물건을 겨냥해 봄직 하다. 3) 경매물건에도 테마종목이 있다 법원 경매로 부동산을 사면 항상 싸게 살 수 있을 것이라고 생각하는 의외로 사람들이 많다. 그러나 모든 부동산들을 초보자가 생각하는 만큼 높은 수익과 투자성을 갖고 있는 것만은 아니다. 우선 아파트의 경우 경매시장에서 감정가나 시세보다 오히려 비싸게 낙찰 받는 사례가 많다. 대개 경매 초보자가 정확한 시세파악도 없이 입찰하면서 입찰장 주변의 과열분위기에 휩쓸려 무리한 가격을 써내기 때문이다. 입찰장에 가보면 차라리 매매로 사는 편이 훨씬 유리할 텐데 하고 아쉬운 생각이 드는 경우가 한 두번이 아니다. 법원경매가 시세보다 싼 것말고는 아무리 따져봐도 매매쪽이 장점(세금문제, 명도문제, 입주등 활용문제, 부동산관리상태문제, 체납관리비문제등)이 훨씬 많기 때문이다. 즉, 이런 요소들을 무시하고 급매시세보다 비싸게 낙찰 받는 사람의 대다수가 법정 분위기에 휩쓸려 얼떨결에 응찰하고만 초보자들이다. 경매물건을 잘 고르려면 현재는 다소 볼품 없어 다른 투자자들이 탐내지 않는 물건, 권리관계가 다소 까다로워 보이지만 실은 법적 처리로 쉽게 해결되는 물건이 돈 되는 경매 부동산이다. 이런 부동산은 주로 비인기지역내 연립 빌라 다세대나 허름한 단독주택, 외곽지역 토지 등의 비인기종목들이 경매시장에서 빛을 발하고 있다. 남들이 다하는 구태의연한 투자방법으로 경매에 참여할 바에는 차라리 비싸지만 속 편한 일반매물을 고르는 것이 더 낫다고 한다면 심한 표현일까. 법원경매 부동산 투자시에는 틈새종목 공략과 사전의 꼼꼼한 수익성 분석이 핵심이다. 이런 부분에 대해서 함께 고민해보기로 하자. 4) 선순위 임차인 때문에 더 유찰된 물건 법원에서 배당받지 못하는 선순위 임차인이 많으면 초보자들은 피하는 것이 보통인데, 낙찰대금과는 상관없이 추가로 많은 인수할 금액만큼 감안하고 응찰하기 때문에 경매물건투자 경험이 많은 사람일수록 즐겨 응찰하는 타입이다. 법원 경매시장에서 선순위 임차인이 있어 최저입찰가가 크게 떨어진 경매물건으로, 세입자의 전입일자가 최초근저당 설정일(소멸기준)보다 앞선 선순위 임차인이 있을 경우 낙찰자가 전액 배당 받지 못할 경우, 잔여보증금을 추가로 물어줘야 하기 때문에 여러 번 유찰되는 경우가 많다. 이런 물건을 싼값에 낙찰 받아 보증금을 내주면 명도하기가 쉽고 절세효과도 거둘 수 있는 방법이 있다. 소유권 이전시 부담하는 취득, 등록세(교육. 농특세 포함 약 5.8%)가 낙찰금액을 기준으로 산정되기 때문이다. 추가로 인수부담 해야 할 전세금을 감안해 낙찰가가 1억원 낮아진 경우라면 약 600여 만원의 세금 및 이전 경비를 줄일 수 있게 된다. 즉 낙찰 받는데 2억이 들어가는 물건이 있다고 가정해 보자. 갑이라는 물건은 2억에 낙찰 받고 인수가 없고, 을이라는 물건은 1억원에 낙찰을 받고, 추가로 1억을 임차인에게 물어주는 물건인 경우 어떤 물건을 낙찰 받는 것이 더 유리할까? 초보자의 경우 물어(인수)주어야 하는 대항력 있는 세입자가 있는 물건은 꺼리는 경향이 있으나 과연 그럴까? 하지만 선순위 임차인이 있는 주택인 경우에는 최저입찰금액이 추가로 전세금을 부담해도 좋을 만큼 떨어졌는지를 따져봐야 한다. 또 낙찰후의 개보수 비용과 시세 등을 감안해 입찰가격을 산정해 두는 것이 바람직하다. 선순위 세입자라도 확정일자가 최초근저당보다 앞설 경우 법원에 배당을 요구하면 낙찰대금에서 전세금 전액을 배당 받기 때문에 낙찰자의 책임은 없다. 그러나 선순위 세입자라도 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자가 후순위라면 추가로 낙찰자가 전세금을 물어줘(인수해)야 한다. 5) 법정지상권 성립여지 있는 물건 초보투자자들이 쉽게 응찰하지 못하는 물건중 하나가 바로 법정지상권 성립여지 있는 물건이다. 우리 민법은 토지와 건축물을 별개 부동산으로 규정하고 있어 경우에 따라서는 각각 매각하거나 저당권 설정행위등을 할 수 있고, 토지만 경매가 실행되면 그것을 낙찰받은 경우 건축물 소유자를 보호하기 위해 법정지상권이 만들어지게 되어 일반 투자자들은 꺼리는 하자 있는 물건이 된다. 그런데 경험이 많은 투자자들은 즐겨 하는 이유중의 하나가 법정지상권성립여지있는 물건의 경우 아무리 여러건을 낙찰받아도 주택주에 포함되지 않는다는 것이다. 우리나라 부동산 정책을 보면 주택수의 여부에 초점이 맞추어져 있다. 즉 무주택자가 법정지상권 성립여지 있는 경매물건은 아무리 많이 낙찰받아도 무주택의 혜택이 계속 유진된다는 점이다. 또한 법정지상권 성립여지 있는 물건을 즐겨 낙찰받는 투자자들의 경우 지료가 목적이 아닌 경우가 대부분이다. 법정지상권 성립여지 있는 물건의 현재 평균 낙찰가률이 서울과 수도권을 보면 감정가격의 45∼50%선으로 파악된다. 예를들어 감정가격 1억원짜리 대지가 경매에 나왔다면 대략 5천만원이면 소유권 취득이 가능하다는 것인데, 도사들의 투자전략을 보면 소유권을 취득한 다음 감정가격의 70∼80%정도에 원소유자에게 재매각하는 정략을 구사하는 경우도 있다. 명도할 일도 없고 주택수에도 들어가지도 않는다. 만약 지료가 목적이라면 소유권취득후 바로 지료확정소송을 제기해야 시간을 단축할 수 있게 된다. 6) 재경매사건! 초보자는 피하고 도사는 낙찰받고 특별매각조건을 붙인 사건으로 재경매물건을 소위 20%짜리라고 한다. 이런 물건에 입찰하고자 할 때는 특별매각조건(입찰보증금 10%이나 특별매각조건은 각 법원마다 차이가 있어서 인천지원이나 수원지원은 간혹 30%인 경우도 있다)으로 입찰보증금을 20%를 납부해야하기 때문에 붙여진 이름이다. 어떤 이유에서든 전 낙찰자가 잔금납부기일에 잔금을 납부하지 않아 다시 경매시장에 나온 물건이다. 당연히 전 낙찰자의 피(?)같은 입찰보증금(최저입찰가의 10%)은 몰수되어 있는 물건이다. 우선 이런 물건은 왜 전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았는가를 파악해야 한다. 왜냐면 근본적인 하자로 인해 당초부터 입찰해 응해서는 안 되는 완전히 썩어 먹을 수 없는 사과인지, 아니면 썩은 부분만 도려내면 오히려 더 맛있게 먹을 수 있는지를 판단해야 하기 때문이다. 만약 치유가 가능한 하자라고 한다면 높은 수익률을 올릴 수 있어, 오히려 더 맛있게(?) 먹을 수 있기 때문이다. 예를 들어 감정가 3억원짜리 물건을 어떤 사람이 2번 유찰된 뒤 입찰에서 2억에 낙찰 받아 2000만원의 입찰보증금을 낸 뒤 잔금납부를 포기했다면 그 사람의 입찰보증금 2000만원은 법원이 몰수하고 재경매를 진행하게 된다. 이때 몰수한 2천만원의 행방은 어떻게 되는 것일까? 하지만 위와 같은 물건은 초보자들은 실수하기 쉬운 물건이라면서 피할 것을 당부하지만, 도사들은 어디를 어떻게 도려내면 된다는 사실을 귀신처럼 알아내서는 상당한 저가로 단독응찰 내지는 3대1을 넘지 않은 경쟁률로 낙찰을 받아 치운다.

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