부동산경매 상품별 투자법

부동산경매 상품별 투자법

최근에 경기침체가 지속되면서 경매에 부쳐지는 부동산이 늘고 있어 투자자들의 관심을 모으고 있습니다.

경매는 싼 값에 부동산을 취득하는 통로로 각광받고 있지만 상품별로 투자전략을 달리 해서 신중하게 접근해야 `알짜' 물건을 낙찰받을 수 있습니다.

초보자들은 꼼꼼히 따져보아서 낙찰로 인한 피해를 줄이는데 도움을 주고자 집필합니다.

 

상품별 경매 투자법을 알아보겠습니다.

 

◆ 아파트

법원의 감정가를 기준으로 투자하는 것은 금물입니다.

인근 중개업소를 통해 시세를 파악하는 것은 기본이고 관리사무소에서 관리비체납 여부 등을 확인해야 합니다.

40평 이상 대형아파트의 경우 금액이 커 첫 경매에서는 유찰될 가능성이 많아저렴하게 낙찰받을 가능성이 상대적으로 큽니다.

일반 아파트를 구입할 때와 마찬가지로 대단지 위주로 공략해야 하고 1동짜리소규모 단지는 피하는게 좋습니다.

 

◆ 다세대.연립.빌라

도심 요지의 지은 지 20년 이상되는 연립주택을 노리는게 좋습니다.

재건축이 추진될 가능성이 높기 때문입니다.

특히 노후한 연립주택은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으며 그만큼 투자금 회수가 빠릅니다.

또 조합원수도 적다보니 분쟁의 소지도 적습니다.

빌라의 경우에는 고급빌라의 경우 비싸고 거래도 잘 이뤄지지 않은 점을 감안해단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는게 좋습니다.

소형빌라는 전세금에서 약간만 보태면 낙찰받을 수 있으니 세입자가 적극적으로응찰하기를 권합니다.

 

◆ 단독주택

가장 중요한 체크포인트는 건물이 지은 지 10년 이상됐는지 여부를 따져봐야 합니다.

10년 이상 된 집은 건물가가 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을수 있는 반면 10년 미만 주택은 건물가도 감정가에 포함돼 최저입찰가가 시세보다높게 책정되는 경우가 많습니다.

주변 시세를 확인하는 것은 필수. 세금 및 각종 비용 등을 감안하면 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있습니다.

 

◆ 상가

최근 상가 분양이 활발해 상권 경쟁이 치열하게 벌어지기 때문에 무엇보다 입지 여건이 중요합니다.

서울 및 수도권의 분양 임박 단지내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가가 상대적으로 안정적이며 대형보다는 소형, 단기 전매차익보다는 안정적 임대수익을 노리는게 현명합니다.

단지내상가는 500가구 이상 단지에, 근린상가는 대로변 상가가 경쟁력이 있으며쇼핑몰은 주5일 근무제 확산으로 광화문, 여의도 등 사무실 밀집지역보다는 젊은층유동인구가 많은 대학가 등에 입찰하는 것이 바람직합니다.

 

◆ 토지

일반적으로 감정가의 70% 선에서 낙찰되는데 환금성이 떨어지므로 가급적 여윳돈으로 투자하는게 좋습니다.

토지 가치를 결정짓는 가장 큰 변수는 도로 유무. 전원주택 등을 지으려면 최소폭 4m의 진입도로가 확보된 곳이어야 합니다.

보존녹지지역, 그린벨트, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는지도 확인해야 하며 현장답사는 필수입니다.

 

◆ 공장

낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 자금 동원 계획을 세운 뒤 응찰해야 합니다.

또 기계나 기구 등 장비 포함 여부 및 전기, 도로, 수도 등 기반시설이 잘 갖춰져 있는지도 현장을 방문해 확인해야 합니다.

인수 뒤 용도 변경을 검토하고 있다면 미리 해당 관청을 방문, 용도 변경 가능여부에 대해 자문을 구해야 합니다.