오피스텔 투자는 이렇게

오피스텔 투자는 이렇게 랜드마크형 오피스텔만 선별적 투자 고려해볼 만

머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표)

수천대의 1의 청약 경쟁률의 인천 송도신도시의‘더 프라우’오피스텔 청약이후 오피스텔에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 분양가 상한제, 분양 원가공개,대출규제 등의 투기억제 정책으로 아파트 투자매력이 사그러들자 새로운 투자처로 오피스텔이 떠오르고 있다. 또한 수억원의 오피스텔을 업무용으로 보유시에도 바뀌는 청약가점하에서는 무주택으로 보기 때문에 틈새 투자상품으로 부각되고 있다. 전매제한, DTI(총부채상환비율) 규제 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자 관심이 오피스텔로 이동하고 있다. 현행법상 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 합법적인 전매도 가능하다. 하지만 정부가 지난해 말 주거난 해소를 위해 전용면적 15평(50㎡) 이하의 오피스텔에 대해 바닥 난방을 허용했지만 수요는 제한적이다. 오피스텔은 기본적으로 아파트에 비해 투자가치가 떨어지고 업무용으로 간주해 매매시 양도세 부과 대상이 되고 게다가 주거용으로 임대시에는 1가주 2주택의 범위에 속해 양도세가 중과되기 때문에 선별적으로 투자에 임해야 한다. 실제로 몇해전 입주한 강남의 주상복합내 오피스텔의 경우도 입주 초기 분양가에 비해 불과 3000~5000만원가량 상승한 가격에 호가가 형성돼 있다. 2004년 6월 바닥 난방을 전면 금지하기 이전에 지어진 서울 용산동‘용산파크타워’51~92평형, 부천 원미구 중동 ‘위브더스테이트’48~57평형 등은1~4억원대의 프리미엄이 붙어있지만 인근 아파트가 분양가의 2배 가까이 오른 것에 비해 비교적 낮은 수준이다. 랜드마크 주상복합,오피스텔은 저가, 아파트는 고가 분양 대규모 랜드마크형 주상복합을 분양하는 건설업체들은 분양이익을 극대화하기 위해 전략적으로 주상복합내 오피스텔은 저렴하게, 아파트는 고가에 분양하는 이중분양가 마케팅 전략을 사용하기 마련이다. 아파트에 비해서도 건축비가 엇비슷하게 드는 오피스텔이 수백대 1의 경경쟁율을 보여 언론방송의 주목을 받아야 건설사의 주공략 포인트인 아파트와 상가를 고가에 팔아 분양율을 극대화 할 수 있기 때문이다. 대한민국을 떠뜰썩하게 했던 송도 프라우 오피스텔의 경우 , 오피스텔 분양을 시작하자마자, 단지내 상가를 동시에 분양하는 “오피스텔 낙첨자 이싹줍기”를 하고 있다. 일반적으로 상가는 아파트 분양 후 수개월 후 별도의 분양공고를 내어서 분양하는 게 관례이지만‘송도 더 프라우’의 상가분양의 경우 언론매체의 관심이 사그라들기 전에 분양하는 극히 이례적인 분양마케팅 전략이라 할 수 있다. 선별적으로 랜드마크형 주상복합 오피스텔만 공략할 만 수도권 랜드마크 오피스텔 프리미엄, 개마고원형 추세 서울과 수도권의 랜드마크형 오피스텔의 경우 ,초기 분양시 수백대의 1의 청약경쟁율을 보이는 것은 기본이다. 청약경쟁율 만큼 초기 프리미엄도 치솟아 대형 오피스텔의 경우 수억원대에 웃돈이 붙는게 다반사다. 하지만 시간이 갈수록 실수요자 위주로 급속하게 재편되고 아파트에 비해 불리한 오피스텔의 단점이 부각되면서 대개 입주때까지 프리미엄추이도 정체되기 마련이다. 따라서 입주때까지 잔금을 못 맞추는 단기 투자자들 영향으로 입주 수개월전부터 프리미엄이 하락하기 마련이다. 초기에는 90도 각도로 프리미엄이 치솟다가 중도금 납입부터 잔금 수개월전까지 프리미엄은 평탄한 모양세를 보이고 입주를 앞둔 수개월전부터 대개 5~10도 각도로 프리미엄이 꺽이는 모양을 보이고 있다. 수도권의 경우 용산 대우 월드마크 ,공덕동 롯데캐슬프레지턴트,타워팰리스,신천동 더샵스타파크,,송도 포스코 더샵 등이 위와 같은 프리미엄 추이를 나타내고 있다. 지방 랜드마크 오피스텔은 프리미엄 삼각형 모양 실수요자들의 자금력이 한계가 있는 지방의 경우는 초기에만 프리미엄이 반짝할 뿐 중도금이 다가올수록 본격적으로 하락세로 접어들어 분양가 수준이나 그 이하로 프리미엄이 형성된다.. 아무래도 수도권에 비해 자금력에 있어서 열세를 보이는 지방의 특성때문이고. 수도권에서 몰려든 투자자들도 대개 초기에 형성된 프리미엄만 챙기고 급속히 빠져나가기 때문이다. 수백대의 1의 경쟁률을 조인 창원의 더시티7,대전의 스마트시티등이 좋은 예다. 따라서 지방에서 분양하는 오피스텔에 투자할때는 랜드마크형 주상복합 오피스텔이라고 해도 중장기 투자에는 주의해야 한다. 중장기 보유보다 단기 보유후 매도를 택하라 수도권 랜드마크형 오피스텔, 등기전 매도해야 투자 수익률 극대화 세금적인 측면만 따지더라도 분양권 상태에서 2년이 넘어 매각시에는 양도차익에 따라 일률적으로 9~36%의 양도세를 부담하여야 한다.현행 양도세 법상, 등기 후 1년이내 매도시는 50%. 1~2년이내는 40%,2년이 지나면 양도차익에 따라 9~36%의 양도세를 내야한다. 따라서 개마고원형 프리미엄 추세를 보이는 수도권랜드마크형오피스텔의 경우 양도세까지 고려한다면 등기전에 매도하는 게 투자 수익률을 극대화 할 수 있다. 등기이후 매도를 한다고 봤을때는 통상 2년이상을 보유하고 있어야 등기 전 양도세율인 9~36%가 형성되기 때문에 그 만큼의 투자기회비용의 손실을 가져온다. 투자기회비용의 손실이란 차라리 등기전에 매도후 2~3년간 투자수익율을 극대화할수 있는 다른 상품에 투자하는게 오히려 낫다는 얘기다. 등기 후 매도를 가정해도 추가적인 등기비와 관련된 제반비용도 무시 못해 투자수익우율을 하락시킬 따름이다. 그래도 소액이나마 오피스텔에 투자해 부동산 투자의 원리를 깨닫기 원한다면 수도권과 지방을 막론하고 안전하게 랜드마크형 오피스텔을 초기에 분양 받아 매도하는 전략이 유효해 보인다. 다만 랜드마크형 오피스텔의 경우 장기적으로 봤을 때, 임대사업용으로도 괜찮아 보이기 때문에 임대수요가 확실한 곳을 선별적으로 분양받는 게 중요하다. 참고적으로 오피스텔도 다른 주택이 없는 한 3년 보유하고 2년주거 요건 충족(서울과 5대신도시)해 비과세 요건 입증만 되면 얼마든지 비과세를 받을 수 있다. 설령 계약금이 부족하거나 없이 프리미엄이 붙을 만한 오피스텔을 청약해 당첨이 되었을 경우,운이 좋으면 전매 조건으로 계약금을 빌려주는 중개인도 간혹 만나기 마련이다. 물론 중개 수수료인 복비는 더 들게 마련이다.