감정평가사2차

1. 2차 수험 준비에 앞서

‘천리길도 한걸음부터’라고 수험생활을 시작함에 있어 철저한 사전준비가 필요하다.

무엇보다도 장기, 중장기, 단기 계획, 다시 말해 1년의 계획, 1월의 계획, 하루의 계획, 1시간의 계획을 세워야 한다. 적어도 평소 계획을 세우고 그대로 실천하려는 노력은 하여야 한다.
자신과의 싸움에서 그나마 계획이 있어야 자기 Control이 철저해진다.
2. 교재선택방법

① 기본서와 참고서를 구분하여 선택한다.

기본서는 2권 정도를 선택하여 정독해야 한다. 나머지는 참고서로서 필요한 부분에 있어서 참고만 한다. 이 책, 저 책 보다가는 정작 큰 뼈대를 잡기 어렵다.

② 정평있는 기본서를 구입한다.

합격생들이 권하는 정평있는 기본서를 선택한다.

③ 문제집은 감정평가사에 대비한 전문교재를 선택한다.

감정평가사 시험에 대한 출제경향과 출제유형, 출제수준을 파악할 수 있는 전문교재를 선택한다.

3. 결말

마지막으로 자신의 견해는 충분한 논거를 가지고 써야하며, 답안작성 연습을 많이 한다. 최소한 답안지 40권 이상은 써야한다. 학원 Sub-Note를 최대한 자기 것으로 만들도록 노력해야 한다. 그리고 출제위원 특강은 들어두는 것이 낫다. 그 해의 출제경향 파악에 도움이 되기 때문이다.

4. 2차 과목별 특성

① 감정평가실무

감정평가사 2차 시험과목은 실무, 이론, 법규 세 과목밖에 되지 않지만 각 과목의 특성상 정복하기가 그리 쉽지 않다. 특히 감정평가실무의 경우는 출제범위의 모호성, 미국방식과 기존 전통적인 실무와의 상충, 보상실무의 깊이 있는 지식의 요구, 시험시간의 부족 등을 이유로 공부하기가 가장 까다로운 과목이다. 또한 실제 시험에서도 과락이 가장 많이 속출하여, 수험기간의 장기화를 유발하는 과목이다. 따라서 감정평가사 시험의 합격을 위해서 세 과목 모두 그 중요성을 인정하지 않을 수 없으나, 특히 실무는 단순히 세 과목중의 한 과목에 해당한다는 것 이상의 의미가 있음에 유의해야 할 것이다.

어느 정도 공부를 한 수험생이라면 느낄 수 있겠지만 실무의 학습범위는 대단히 넓으면서도 수험생이기에 한정될 수 밖에 없는 특징이 있다. 기존의 기출문제를 분석해본다면 전체적으로 기본적인 이론 및 실무의 기초지식에 약간의 변형이 가해지거나, 미국식 실무문제 또는 보상실무의 지식을 요구하는 문제가 주를 이루며 가끔씩 현장실무와 관계되는 문제가 출제되었음을 알 수 있다. 따라서 일반적인 수험생의 입장에서는 기초를 튼튼히 하고 다양한 문제풀이를 병행하여 응용능력을 배양시킴이 바람직하다고 판단된다. 또한 미국식 실무의 습득은 더 이상 추가학습이 아니라 기본임은 두 말할 필요가 없다고 생각된다.

한편, 실무 기본서는 신체계감정평가실무(홍병각외 3인공저), 핵심감정평가실무(이정훈저), 최신감정평가론(신종웅외 4인공저), 신감정평가실무(나상수저)등이 있으며, 문제집으로 6·8회 동기실무, 단대실무등을 주로 본다.

2차공부를 처음 시작하는 사람들은 처음엔 대부분 실무를 재미있게 생각하지만 어느 순간부터 실무의 깊은 수렁속에서 헤매는 경우가 많이 있음을 주위에서 흔히 발견할 수 있다. 즉 실무는 재미있는 동시에 어려운 과목임은 틀림없으며, 합격의 당락을 가장 많이 좌우하는 과목임은 분명하다. 따라서 수험생들은 실무학습에 가장 치중할 필요가 있되 효율적으로 공부하여 시간을 절약할 수 있도록 노력해야 할 것이다.

② 감정평가이론

대다수의 수험생들이 감정평가이론을 암기 과목으로 생각한다.

물론 책을 한 권 암기할 정도의 실력이면 충분히 고득점 할 수 있다 그러나 최근 2년간의 출제 경향을 보면 부동산학개론이나 부동산금융 및 투자론, 컨설팅등 부동산학각론 부분에서 출제되고 있는 바 이 많은 부분을 암기할 수는 없으므로 이론의 전체 체계를 잡는 것이 중요하다. 부동산학개론이나 전통적 감정평가이론, 부동산금융 및 투자론, 컨설팅등은 부동산학에 대한 전반적 이해를 기초로 감정평가방식을 중심으로 학습하면 전체 체계를 파악하게 되고, 체계를 잡으면 감정평가이론은 거의 공부가 되었다고 보아도 무방하다.

따라서 이론 과목을 공부함에 있어서 1단계로 감정평가이론의 전체 맥락을 파악하고, 부동산의 특성에 따른 부동산 시장에서 부동산 가격이 변동해 가는 모습을 부동산 특성 부분을 학습하면서, 이에 따른 감정평가 3방식과 3방식의 적용에 따른 평가 검토를 살펴보면 된다.

2단계로 1단계가 횡적(수평, 나열식)이해를 더해가는 과정이라면 2단계는 좀더 깊은 횡적 이해와 동시에 부분별 종적(수직, 종합적)내용들을 이해하고 암기해 가는 과정이다. 이는 문제 유형별 서브를 작성해 가는 과정이기도 하다.

3단계에서는 출제 위원의 예상문제에 대하여 머릿속에서 목차를 구성해보고 또 그 해의 예상문제를 파악하면서 학습해 나가면 된다.

한편, 부동산평가이론(안정근저), 부동산평가론(이창석저)을 기본서로, 감정평가이론(허장식저), 토지경제학(이정전저), 부동산학개론(이내영)등을 참고서로 최소 2회독 이상은 하고 난 후 스터디를 통해 암기해 가면 된다.

그리고 이론은 과목 특성상 일본식 전통방식과 미국식 수익방식의 차이를 발견하는 것이 중요하며, 시간안배에 있어서 총론은 전통방식을, 각론은 미국방식을 중심으로 학습해 가되, 출제위원의 대다수가 전통방식을 공부한 학자라는 점을 간과해서는 안된다. 특히, 최근 경향에 비추어 볼 때 재무관리, 리츠등 최신이론이 많이 가미되어 더욱 학습량이 많아지고 있는 실정이므로 이에 대한 대비도 철저히 해야 한다. 그리고, 현대부동산학도 감정평가이론 전 과정의 목차가 나름대로 자연스럽게 연결 지을 수 있도록 전체적인 큰 틀을 파악하도록 노력해야 한다.

③ 감정평가및보상법규

감정평가및보상법규도 감정평가이론과 같이 사회과학이며, 기본 개념의 이해가 중요하다. 특히 보상법규 과목은 행정법에 대한 체계적 이해가 무엇보다 중요하다. 우선 자기에게 맞는 행정법 기본서에 대한 정독이 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법(공익보상법)과 함께 이루어져야 한다. 보상법규에서 가장 중요한 행정법적 지식은 손실보상과 행정쟁송인데 공익보상법의 기본서에도 손실보상은 비교적 자세히 나와 있으므로 행정쟁송에 대해서만 행정법 교재를 자세히 참조하고 나머지 행정법적 지식은 가벼운 마음으로 목차와 개념위주로 읽어나가면 된다. 학원강의는 행정법을 먼저 수강하고 보상법규를 수강하도록 한다.

행정법 기본서는 수험생의 취향에 따라 선정하되, 당해 기본서와 다른 기본서들은 상호보완관계에 있다는 점을 유의하여야 하며, 따라서 교재의 상호비교를 통하여 수험생이 선택한 기본서가 지닌 미비한 부분은 보완하여야 한다. 특히 행정법이론은 발전을 위한 진통이 계속적으로 진행되고 있기 때문에, 새로운 이론들이 쏟아져 나오고 있음은 물론 가변적인 행정현실을 규율하는 행정법규 역시 수시로 개정되거나 폐지되는 경우가 많다.

따라서 최근의 이론과 현행 행정법규를 교과서에 반영하기 위해서 교과서는 해마다 改稿(개고)되는 것이 보통이다. 그러므로 신간 교과서를 구입하지는 아니하더라도 시험 실시년도의 연초에 신간에서 새롭게 부각되는 논점이 있는 지의 여부에 대하여 한 번 비교적으로 검토하는 것은 매우 바람직한 일이다. 공부 방법은 단편적인 암기보다는 전체적인 이론적인 흐름과 맥을 먼저 이해하고 파악하는 것이 필요하다. 수험잡지에 발표되는 행정법분야의 논문들을 체계적으로 추적하여 최근의 이론동향을 제대로 파악하는 것은 매우 중요하다.

한편, 행정법 기본서는 김동희 행정법, 류지태 행정법, 전준경 행정법등이 있으며, 보상법규 기본서는 신수용보상법론(류해웅저), 감정평가및보상법규(임호정저)등이 대표적이다.

감정평가및보상법규는 행정법을 기초로 하여 공익보상법, 지가공시법으로 구성되어 있다. 앞으로 출제 경향은 공익보상법에서 70-80점 문제, 지가공시법에서 20-30점 문제가 출제될 것으로 보이며, 이러한 경향은 앞으로도 이변이 없는 한 계속될 것으로 본다.

따라서 수험생으로서 답안을 준비함에 있어서도 이러한 배점하에 대비를 해야 한다. 이는 많이 공부해 많이 아는 것도 중요하지만 답안의 배점에 맞게 작성하는 것이 오히려 수험생에게는 더욱 중요하기 때문이다.

이러한 전제하에 먼저 해야 할 것은 공익보상법 조문 암기이다. 법조문을 모두 외운다기 보다는 적어도 해당조문에 어떠한 내용이 있는 지는 알아야 한다는 의미이다. 지가공시법은 필요한 조문을 골라 암기해도 된다. 한편, 공익보상법은 법규에서는 법률조문의 암기가, 실무에서는 시행규칙 조문의 암기가 요구되어 가장 암기의 폭이 넓어 수험생들이 부담이 크다. 다만, 암기도 체계없이 하면 안된다. 일례로 공적토지취득체계가 어떤 식으로 규정되어 있는 지, 지가공시법상 지가공시제도와 감정평가제도에 대한 어떠한 법규정이 있는 지 등 다각도로 시야를 넓혀 이해하여야 암기 역시 쉬워지며, 쉽게 잊지 않게 된다.

조문 접근이후에는 각 해당조문과 관련된 판례 및 이론을 살펴보면서 철저히 공부해야 한다. 특히 중요한 판례번호는 암기해야 한다. 이론은 당연히 이해해야 한다.

그리고 학설이 문제인데 학설대립이 있는 경우 꼭 자신의 견해를 피력해야 한다. 그리고 판례가 어떠한 방향을 취하고 있는 지에 대한 언급도 가능하면 좋다. 자신의 견해에 대한 근거는 학설 중에 택하던가, 판례의 주문에 대한 이유를 인용해도 무방하다.

판례의 경우는 자기 견해의 근거로 작용하며, 자신의 견해를 객관적으로 정립해주는 기능이 있다. 대법이나 헌재판례, 학계논쟁이 치열한 부분등에 관해서는 자신의 논리를 철저히 세워놓아야 한다. 참고로 출제 문제는 법조문, 관련 이론, 학설 판례에 모두 배점이 되어 있다.


<출처 : 한성고시학원>