(주)○○○컨설팅민자역사

(주)○○○컨설팅

유통&SOC센타 국내개발실

■ ○○민자역사 개발 필요성

1. ○○시의 도시공간구조의 변화

   - ○○시·○○시·○○군이 ○○시로 통합

   - 대규모 택지 개발(○○신도시)

   - ○○권 개발에 따른 도시구조의 재개편

   - 기존 도심지역(○○시, ○○시)과 ○○신도시간의 유기적 연계성 도모

2. 인구 증가

   - ○○권 개발에 따라 기존 ○○시나 ○○시로의 인구 증가 전망

   - ○○권 개발에 따른 ○○신도시 개발로 20만명의 인구수용 계획

3. 여객수요의 급증

   - 경부선 ○○～○○간 2복선전철화와 ○○권 개발에 따른 ○○시의 인구 급증으로 여객 수요 증가 예상

4. 산업구조의 변화

   - ○○권 개발계획에 따른 대규모 공단 조성 추진

     (○○국가공단○○지구, ○○공업단지, ○○공업단지, ○○공업단지, ○○공업단지)

  

5. 역사시설의 복합화 추세

     - 과거 단순한 역무기능에서 벗어나 여객고객과 지역주민들의 생활편의를 제공할 수 있는 복합기능을 수행할 수 있는 복합시설로 개발

     - 역무시설, 판매시설, 숙박시설, 레저스포츠시설 등의 시설 복합화

■ ○○민자역사 개발의 사업성 분석

1. 입지적 환경분석

▶ 도시유통구조상 고속버스터미널, 시외버스터미널과 연계성이 뛰어난 교통의 요충지로서 접근성이 양호함.

▶ 시·군통합과 ○○권 개발로 인한 도시규모의 확대

   - ○○시, ○○시, ○○군이 ○○시로 통합

   - ○○권 배후단지로 ○○신도시(약20만) 개발 추진

▶ 지속적인 인구 증가

   - 대규모 공단조성으로 인한 인구 유입

     (공단 배후도시 건설 : ○○신도시(20만) 및 각 공단 배후주거지역 조성)

▶ 연령구조층의 변화

   - ○○국가공단 및 ○○지방공단 조성으로 청년층(20-39세)의 연령층 증가

▶ 주택구조의 변화

- 아파트 21.1%, 단독주택 60.3%, 연립·다세대 9.6%로 단독주택이 다수를 이루고 있음.

- 최근 들어 평택시 외곽지역에 대규모 아파트 단지 조성 붐

2. 유통구조환경 분석

▶ 기존 ○○시는 통복시장(통복동) 중심의 단일 유통구조를 형성함.

▶ 현재 ○○시 비전동에 ○○○ 뉴마트가 운영하고 있으며, 향후 대규모 소매점의 진출이 활발할 것으로 전망됨.

   

3. 경쟁구조 분석   

▶ 현재 ○○○ 백화점이 뉴마트를 운영하고 있으며, 또한 백화점 개발계획을 추진중에 있으나 ○○시의 도시규모로 볼 때, 대규모소매점이 부족한 실정임. 따라서 현 ○○시의 유통구조로 볼 때, 강력한 경쟁력을 지닌 유통시설은 없다고 볼 수 있음.

4. ○○민자역사 개발 사업성 검토

본 ○○민자역사 사업지는 인근지역에 고속버스터미널과 시외버스터미널이 위치하고 있어 접근성이 타 지역보다 매우 뛰어나며, 인근 ○○신

도시나 ○○지역과도 연계성이 양호한 지역임. 또한 수도권정비 계획상 성장관리권역으로 분류된 ○○시는 최근 들어 대규모 공단 조성, 서해

안 고속로 등 광역교통망 구축, 공단조성에 따른 배후 신시가지 조성으로 도시경제가 지속적인 성장을 보이고 있음. 위와 같이 본 사업지의 입지적 환경 분석(지리적 위치, 인구통계학적 변수 등)과 경제적 환경분석(지역내의 구매력, 유통구조의 현황, 경쟁구조 현황 등)을 조사해 본 결과, ○○민자역사 개발에 대한 사업성은 매우 높을 것으로 사료됨.

▶ 접근성이 양호한 지역

▶ 광역상권이 가능한 지역(○○시, ○○신도시, ○○ 등)

▶ 배후상권 확보가 용이한 지역 

▶ 도시성장에 따른 향후 발전가능성이 매우 높은 지역

▶ 향후 경쟁구조에서 경쟁우위 확보가 가능한 지역

■ 연구의 목적

1) ○○민자역사를 개발함에 있어 수익성을 제고하고 이용객의 편의를 제공하기 위하여,  ○○민자역사의 사업환경을 분석      하여 적정 도입 Item을 선정하고, 2) 도입된 Item별로 최적의 개발규모 산정과 사업성을 검토하여 실제적 역사종합개발을 위한 개발기본계획을 작성하며, 3) 개발기본계획을 토대로 민자역사 사업자 선정에 필요한 사업계획서를 작성함을 그 목적으로 함.

■ 연구의 주안점

1) ○○민자역사의 상권분석, 지역발전성, 도시구조분석을 통해 역세권의 형태를 결정함 2) 역세권을 분석하여 세력권내의 인구통계적분석, 소비행태분석을 통하여 상권의 특성을 파악하고 입지특성을 고려하여 도   입 Item을 결정함 3) 정밀한 상권분석을 기초로 하여 도입 Item별 규모를 산정하고 투자비와 수입을 시뮬레이션하여 최적의 개발규모를 산정함 4) 사업성분석은 다양한 분석기법을 통하여 시행하고, 영업수입, 임대료 수입등의 기초자료는 현실적인 조사자료를 적용하여    사업성분석의 정밀도를 높임

■ 연구수행과정

		연구목표 / 과제설정			↓ 1
		↓
		사업환경분석		- 거시적 사업환경분석  - 미시적 사업환경분석
		↓
		개발잠재력 / 문제점 도출
		↓
		표적시장 설정 및 개발 포지셔닝전략 수립
		↓
		도입가능기능 검토
					단
수 요 예 측 분 석		↓		기능별 도입타당성 검토
					계
		개발대안설정		역사개발 사례연구
		↓			↑
		개발대안 비교평가		- 입지타당성  - 개략사업손익예측  - TENANT 유치가능성등
		↓
		개발 CONCEPT 설정
		↓

		SPACE PROGRAMING			↓ 2  단 계 ↑
		↓
		건 축 기 본 계 획
		↓
		관 리 운 영 계 획		- 직영 / 임대 계획  - 조직 및 인력계획  - 자금조달계획  - 법인설립계획(필요시)
		↓
		사 업 타 당 성 검 토		- NPV / IRR 분석  - PAYBACK-PERIOD 분석
		↓
		사업 타당성 검토 종합

■ 연구내용

Ⅰ. 연구목표 / 과제설정

연 구 내 용		특기사항
1. 연구의 배경  2. 연구의 목적  3. 연구의 범위(공간적 범위, 시간적 범위)  4. 연구의 방법		• 연구방법    - 문헌연구    - 2차자료분석    - pannel meeting

Ⅱ. 사 업 환 경 분 석

연 구 내 용		특기사항
1. 거시적 사업환경분석    • 역사별 사업환경분석범위 설정    • 인구통계적 분석    • 지역경제 / 산업    • 도시공간구조 / 상권구조    • 기타 개발관련정책 / 법규검토    • 거시적 사업환경분석 종합		• 연구방법    - 문헌연구    - 2차자료분석    - pannel meeting

연 구 내 용		특기사항
2. 미시적 사업환경분석    • 대상역사 개발가능지 분석    • 토지이용실태    • 접근체계 / 도로교통체계    • 주변지역 MD군 (업종군) 조사    • 역사 유동인구 특성조사    • 주변시설 부동산시세조사    • 미시적 사업환경분석 종합		• 연구방법    - 현지조사    - 설문조사    - 방문조사    - SAS 통계패키지처리분석

Ⅲ. 개발잠재력 / 문제점 도출

연 구 내 용		특기사항
1. 대상지 개발잠재력 / 문제점  2. 사업환경상의 기회요인 / 위협요인  3. SWOT 분석종합    ( 사업기회요인, 위협요인, 강점, 약점)  4. 개발시사점 도출		• 연구방법    - 1차자료 및 2차자료분석 종합    - 문헌연구    - 2차자료분석    - pannel meeting

Ⅳ. 표적시장 설정 및 개발포지셔닝 전략수립

연 구 내 용		특기사항
1. 시장세분화 (Market Segmentation)    • 인구통계적특성에 의한 시장세분화    • 지역특성에 의한 시장세분화    • 사용자특성에 의한 시장세분화  2. 표적시장 설정   • 세분시장의 파악    - 세분시장 규모 평가    - 세분시장 성장률 평가    - 세분시장 경쟁요인 분석   • 세분시장의 적합성 판단    - 철도청의 경영목표    - 경영자원등   • 표적시장 선정		• 연구방법    - 1차자료 및 2차자료 분석종합    - pannel  토론    - FGI     (Focus Group Interview)    - 시나리오 작성

연 구 내 용						특기사항
3. 포지셔닝전략 수립						※ 포지셔닝 Map 의 예 고가격                    󰋾�                    󰠐�                                󰠐�     백화점         전문점      󰠐�                                󰠐�                    󰠐�                    󰠐�                    󰠐�   󰋽�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠊�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰠏�󰋼� 단일시장          󰠐�           전체시장                    󰠐�                    󰠐�        슈퍼마켓    󰠐�      MWC                        󰠐� (대형도매할인점)                    󰠐�                    󰠐�                    󰠐�                    󰋿�                  저가격
	소비자분석
			경쟁시설  포지셔닝분석
	경쟁자 확인
			대상지개발기능 포지셔닝

Ⅴ. 도입가능 기능검토 및 기능별 도입타당성 검토

연 구 내 용				특기사항
1. 도입가능 업종 SURVEY    • 도입가능 업종검토				• 연구방법    - 지역주민 의견조사    - FGI    - 사례연구    - pannel 토론    - 시나리오 작성  ※ 도입가능 업종의 예  1) 판매시설    - 백화점, 양판점, 전문점    - 대형도매센터, 할인점, 슈퍼마켓    - 아웃렛스토어등  2) 근린생활시설    - Gourmet Plaza  3) 주거시설    - 원룸타입 임대아파트등  4) 관람집회시설    - 지역 컨벤션센타    - Mlti-plex 등  5) 숙박시설    - 비즈니스호텔
	역무시설
	↓
	판매시설
	근린생활시설
	↓
	업무시설
	↓
	숙박시설
	↓
	문화시설
	↓
	운동시설
	↓
	관람집회시설
	↓
	위락시설
• 도입가능 업종별 개발 ITEM SURVEY

연 구 내 용		특기사항
2. 기능별 도입타당성 검토   • 지역수요   • 기능별 사업손익구조 / 사업특성   • 입지의 적합성   • 도입기능간 시너지효과 (Synergy Effect)   • TENANT 유치가능성   • 운영관리의 난이도		• 연구방법    - 1차자료 및 2차자료분석 종합    - FGI    - 2차자료분석    - 시나리오 작성

Ⅵ. 주요시설 수요예측

연 구 내 용		특기사항
1. 사업특성별 수요예측 기법연구   • 시계열분석법      - 회귀분석법, 이동평균법, 지수평활법등   • 중력모델에 기초한 수요예측      -  Reily 중력모델,  Huff 의 확률적 인력모델   • 정성적 기법      - 시나리오 작성법, 델파이 (Delphi) 기법등   • 설문조사에 의한 방법      - 소비자 의도조사 (Attitude Survey)      - TENANT 입주의도조사 등  2. 사업특성별 수요예측방법 채택  3. 수요예측 시행 및 결과분석		※ 수요예측기법 채택의 예   1) 지역간 상권구조 설명      - 라일리 중력모델   2) 판매시설 수요예측      - 수정 Huff 모델      - 일본통산성에서는 상업시설 수요        예측기법으로 수정 Huff 모델을        채택   3) 시설별 증가추이      - 최소자승법, 회귀분석법

Ⅶ. 역사개발 사례연구

연 구 내 용		특기사항
1. 국내개발 사례연구    • 입지특성별 개발사례 및 개발계획  2. 해외개발 사례연구    • 입지특성별 개발사례 및 개발계획  3. 개발시사점 도출    • 개발컨셉트    • 개발방법 / 사업시행과정    • 운영관리형태 등		• 연구방법    - 문헌연구, 현지답사  ※ 해외역사 개발사례   1) 도심지형    - 오오이마찌 역사(동경), 이케부쿠로 역사      (동경), 요쯔야 역사 (동경)   2) 주택지형 / 지역형    - 쯔찌개 역사 (동경권), 후네오까 역사       홋로유다 역사 등

Ⅷ. 개발대안설정 / 개발대안 비교평가

연 구 내 용		특기사항
1. 개발대안 설정    • 적극적/소극적 개발방안 • 적정규모 개발  2. 개발대안 평가항목 작성    • 투자규모          • 입지타당성    • 수익성 (사업별)    • TENANT 유치가능성    • 시설이미지        • 경영목표와의 적합성		• 연구방법    - pannel  토론    - FGI    - 시나리오 작성

Ⅸ. 개발컨셉트 도출 및  SPACE PROGRAMING

연 구 내 용		특기사항
1. 입지별 개발컨셉트 도출    • 기능상관관계 분석    • 토지이용계획    • 동선계획     2. 개발개념도 ( Concept Diagram ) 작성  3. SPACE PROGRAMING    • 도입기능설정    • 도입기능별 규모계획       - 주기능 규모계획      - 보조기능 규모계획      - 지원시설 규모계획    • 도입기능 층별배치구상    • 건축계획 프로그램 작성		• 연구방법    - pannel  토론    - FGI    - 시나리오 작성 및 프로그래밍

Ⅹ. 건 축 기 본 계 획

연 구 내 용		특기사항
1. 토지이용계획도  2. 배치계획도		• 연구방법    - 건축가 및 관련전문가      CONSULTING SERVICE

Ⅺ. 관 리 운 영 계 획

연 구 내 용		특기사항
1. 직영 및 임대계획   • 주요시설 직영계획   • 주요시설 임대계획   2. 투자비산정   • 개략공사비 산출   • 설계감리비   • 개발간접비   • 건물신축관련 제세금   • 광고·홍보비용   • TENANT 유치비용   • 현장관리비   • 기타 개발사업관련 제비용  3. 자금조달계획   • Project Financing 가능성조사   • 시설임대에 의한 자금조달   • 차입금 및 자본구성계획  4. 조직 및 인력계획   • 역사시설 운영관리 기본방침 설정   • 조직계획   • 인력계획  5. 별도법인설립계획 (필요시)		• 연구방법    - 관련기관 자문 / 협의    - pannel 토론     - 시나리오 작성

Ⅻ. 사업타당성검토 및 감응도 분석

연 구 내 용		특기사항
1. 시설운영수입예측   • 직영수입    • 임대수입     • 기타수입  2. 시설 운영관리비용 예측   • 재료비   • 인건비   • 감가상각비   • 기타제경비  3. 사업타당성 검토기법 연구   • NPV  (Net Present Value)   • IRR  (Internal Rate of Return)   • Payback - Period (자금회수기간)  4. 사업타당성검토기법 채택 및 사업타당성 분석		• 연구방법    - 사례연구    - 기존시설 손익자료 검토    - 전문가의견 수렴    - pannel 토론    - 컴퓨터프로그래밍  ※ 사업타당성 검토기법   1) 공공부문    - B/C Analysis    - NPV    - IRR    - 자금회수기간   2) 민간부문    - NPV    - IRR    - 자금회수기간    - 재무적 이익율    - 자본회전율  - 총자본회전율등

ⅫⅠ . 사업타당성검토 종합 / 결론 및 제언

연 구 내 용				특기사항
1. 사업타당성검토 종합   • 사업타당성검토 결과 종합   • 투자우선순위 결정   • 단계별 투자계획				• 연구방법    - pannel 토론    - 시나리오 작성
2.  결론 및 제언     • 향후과제 및 사업시행과정상의 문제점 예상    • 사업활성화를 위한 마케팅 기본전략 제시				• 연구방법    - pannel 토론    - 시나리오작성
	가 격 전 략
	유 통 전 략
	PROMOTION 전략
	마케팅믹스 계획

■ 연구수행일정

항  목

세  부  일  정  표

5일       10일      15일      20일      25일       30일      35일       40일

1. 연구목표 및 과제설정

2. 사업환경분석

3. 개발잠재력 / 문제점도출

4. 표적시장설정 및 개발포지셔닝 전략

5. 도입가능업종검토 및 기능별도입 타당성 검토

6. 주요시설 수요예측

7. 역사개발사례연구

8. 개발대안설정 및 개발대안 비교평가

9. 개발컨셉트 도출 및 SPACE PROGRAMING

10. 건축기본계획

11. 관리운영계획

12. 사업타당성검토

13. 사업타당성검토 종합/결론 및 제언

중간보고 / 최종보고

●

●

■ 소요예산

(단위 : 천원)

항  목	금  액	내       역
1. 인 건 비	33,800	총괄책임자 1인 x 20일 x 250,000원/일 =  5,000,000원  책임컨설턴트 4인 x 40일 x 150,000원/일 = 24,000,000원 컨 설 턴 트 1인 x 40일 x 120,000원/일 =  4,800,000원
2. 직접경비	15,000	수요조사 및 2차자료조사 1식 : 10,000,000원  조사 출장비 5인 × 20일 × 50,000원/일 = 5,000,000원
3. 간접경비	4,800	1+2의 약 10%(최종/중간 보고서 인쇄비, 복사비, 교통/통신비 등)
합      계	53,600

■ 연구진 편성과 주요 이력사항

■ 국내외 협력업체 소개